Інвестування в землю. А чи є сенс?

Комментариев нет 1,064 просмотров

В той час як в розвинених країнах «ринок землі» успішно працює і приносить хороші дивіденди як інвесторам, так і орендарям, в Україні він ось уже 20 років все «зароджується». Таке тривале «тупцювання на місці», помножене на політичну та корупційну складові, призвело до неоднозначного сприйняття цього виду інвестування. Крім того, земля є активом, який в залежності від місця розташування, геологічних особливостей і цільового призначення оцінюється по-різному, а оціночні критерії непосвяченій людині можуть здатися досить «розпливчастими».

Відкриття «Ринку землі» трактується експертами по-різному. Одні називають прийнятий Верховною Радою законопроект «скасуванням кріпосного права», інші – черговими поступками, аби отримати черговий транш від МВФ, треті – політичним фарсом, що не несе в собі ніякого економічного ефекту. Так чи інакше, землю купували, продавали й орендували завжди, тому обійти цей напрямок стороною, навіть не розглянувши, інвестор не має права. А коли так, давайте розглянемо.

Види земельної інвестування

Існує два основних способи інвестування в землю – придбання земельних ділянок під будівництво та покупка сільськогосподарських угідь. Якщо ділянка знаходиться в межах міста, поблизу автомобільної магістралі або залізниці, це робить її дуже привабливою для інвестування. Адже тенденція до урбанізації, ущільнення і перманентного збільшення чисельності населення в містах дозволяє припускати, що вартість землі в межах міста буде зростати. Придбання ділянок в передмісті – також непогане рішення на довгострокову в перспективу. Останнім часом все більше людей життю в метушливому та загазованому місті віддає перевагу життю в екологічно чистому містечку або селищі. Кількість багатоповерхівок, житлових комплексів та котеджів в невеликих населених пунктах, розташованих в 15-20 км від великих міст, з кожним роком збільшується.

З сільськогосподарськими угіддями ситуація більш складна й заплутана, тому на сьогоднішній день володіти с/г землею – це як мати «чемодан без ручки». Такий стан справ пов'язаний з тим, що накладені ще в 1996 році обмеження на купівлю-продаж земельних ділянок в 2001-му переросли в мораторій на їх відчуження. І якщо в більшості країн Заходу власник сільськогосподарських земель є досить забезпеченою людиною, то в нас такий ласий шматок, як рілля, поступово перетворився в малоліквідний товар. Проте досвідчені інвестори примудряються навіть в такій ситуації заробляти, але хочеться вірити, що з відкриттям ринку інвестування в землю стане по-справжньому перспективним напрямком. Все ж таки Україна – це аграрна країна.

В чому суть мораторію на землю?

В 2001 році було прийнято закон «Про угоди по відчуженню земельних часток», згідно з яким власники землі не мають права купувати, продавати або дарувати свої наділи. Винятком є ​​передача землі у спадок та викуп земельних паїв державою. Мораторій мав діяти на тимчасовій основі до розробки порядку системи реалізації прав громадян та юридичних осіб на покупку, продаж і володіння землею. Однак ніщо так не постійно, як тимчасове, особливо, коли мова йде про українську політичну, економічну і правову систему, тому мораторій продовжували вже 10 разів.

Фахівці виділяють кілька основних причин, чому його ніяк не можуть скасувати:

• побоювання, що землю скуплять іноземці;
• прихід на ринок великих транснаціональних компаній, що може сильно вплинути на профіль українського агропромислового комплексу;
• відсутність механізму контролю та відповідальності за нецільове використання землі;
• недосконалість кадастрової системи, яка б включала в себе повний список сільськогосподарських угідь;
• відсутність чіткої схеми контролю перетікання земельних наділів з одних рук в інші;
• постійні суперечки серед політичних сил щодо того, якою має бути модель земельного ринку.
• невизначеність з критеріями призначення вартості землі та вартості оренди, що відлякує потенційних інвесторів.

Неважко помітити, що більшість проблем – результат бездіяльності влади, яка після провалу земельної реформи 1991 роки досі не спромоглася навести порядок в цьому сегменті. Відсутність вільного ринку землі гальмує здорову конкуренцію й зростання сільськогосподарської галузі, а неефективне державне управління земельними ресурсами не дозволяє розвиватись фермерському господарству. В результаті Україна як аграрна країна втрачає свою привабливість на ринку.

Відкриття вільного ринку землі: перспективи для інвестора

31 березня 2020 року Верховна Рада більшістю голосів зняла мораторій на відчуження сільськогосподарських наділів. Коротко про основні положення законопроекту:

• З 1 липня 2021 року громадяни країни, а також юридичні особи, чиї підприємства зареєстровані на території України без участі або посередництва іноземців, зможуть купувати землю.
• До 1 січня 2024 року право на придбання землі матимуть тільки фізособи, а ліміт земельних часток в одних руках не повинен перевищувати 100 гектар.
• Орендарі, які працюють на землі з 2010 року та раніше, мають право викупити її з розстрочкою протягом 10 років по нормативної ціні та без участі в торгах.
• Іноземці та закордонні компанії не можуть бути власниками української землі до проведення з цього питання національного референдуму.
• Не можна продавати земельні ділянки, які є власністю держави або комунальних організацій, а також землю, що знаходиться ближче 50 км від державного кордону.
• До 2030 року включно ціна на землю не буде опускатися нижче нормативної, а купувати її можна тільки за безготівковим розрахунком.

Що це дає українськім інвесторам? Перш за все – зростання цін на сільськогосподарську землю. Орієнтовна вартість земельних наділів на чорному ринку наразі складає від $1300 до $2000. Очікується, що в найближчий рік після зняття мораторію вона підніметься до $2000- $3500, а згідно з прогнозами Світового банку, може підвищитися до $ 3000—3500 за гектар. Якщо ж за результатами референдуму право купувати землю отримають іноземці, її вартість зросте ще більше.

Інший позитивний момент у відкритті ринку землі – це зниження корупційної складової та ризиків потрапити на шахраїв. Крім того, інвестору не доведеться вивчати схеми обходу мораторію, які на наразі є невід'ємною складовою функціонування земельної сфери. Все-таки набагато краще працювати в правовому полі, ніж під страхом покарання за порушення закону. Що стосується забудовників, то у них з’явиться вибір – купувати чи орендувати землю (зараз вони можуть лише орендувати, а орендовані ділянки ставляться на баланс населеного пункту), що дозволить не залежати від місцевої влади й будувати швидше. Земля під забудову підніметься в ціні, а ринок інвестування в нерухомість стане ще більш перспективним.

Від перспектив до реалій

Так історично склалося, що в Україні багато перспективних започаткувань вмирають, і земельна реформа в різних її інтерпретаціях – яскраве цьому підтвердження. Дуже не хочеться, щоб цього і разу ми зазнали фіаско, тому важливо розуміти, що декларування цілей (а саме так на даному етапі слід розглядати відкриття вільного ринку землі) – ще не шлях до їх досягнення.

Попереду кропітка робота, яка включає в себе повне реформування земельної системи. Інакше максимум, на що можна розраховувати – це отримання траншу від МВФ, який на тлі пандемії коронавірусу звичайно має значення, однак не вирішує стратегічних завдань. Іншими словами, якщо Законопроект № 2178-10 не підкріпиться реальними діями, він не буде нести ніякої користі ні для власників земельних паїв, ні для покупців, ні для орендарів. Інвестиції в землю при таких умовах в кращому випадку залишаться на тому ж рівні, в гіршому (а на тлі економічної кризи цей варіант більш ніж реальний) – істотно скоротяться.

Тихіше їдеш далі будеш

Як в цьому випадку вчинити потенційному інвестору? Уважно стежити за розвитком подій та не поспішати. Бажано вже зараз передбачити кошти на розширення інвестиційного портфеля, і, якщо все складеться, вони вам через рік-два знадобляться на придбання земельних активів. Якщо ж все піде як зазвичай, ви зможете вкласти гроші в більш перспективні проекти, а значить нічого не втрачаєте. Вітчизняний ринок землі дуже специфічний і має безліч нюансів, тому перш, ніж приймати будь-які інвестиційні рішення, слід його досконально вивчити. Час для цього буде, тому що земельна реформа – процес досить довгий. Сподіваємось, що в 2021-му, коли закон набуде чинності, ситуація для інвестора стане більш-менш зрозумілою. А щоб, краще орієнтуватися питаннях управління особистими фінансами, записуйтеся на безкоштовну консультацію, на якій ви отримаєте цінні рекомендації від професіоналів «Все Pro Гроші» та дізнаєтеся, як змусити заощадження працювати на себе, в тому числі в умовах економічної кризи.