Инвестирование в землю. А есть ли смысл?

Инвестиции-в-землю

Инвестирование в землю. А есть ли смысл?

Опубликовать в Google Buzz
Опубликовать в Google Plus
Опубликовать в LiveJournal
Опубликовать в Мой Мир
Опубликовать в Одноклассники
Комментариев нет 240 просмотров

В то время как в развитых странах «рынок земли» успешно работает и приносит хорошие дивиденды как инвесторам, так и арендаторам, в Украине он вот уже 20 лет все «зарождается». Столь длительное «топтание на месте», помноженное на политическую и коррупционную составляющие, привело к неоднозначному восприятию этого вида инвестирования. Кроме того, земля является активом, который в зависимости от месторасположения, геологических особенностей и целевого назначения оценивается по-разному, а оценочные критерии непосвященному человеку могут показаться достаточно «расплывчатыми».

Открытие «Рынка земли» трактуется экспертами по-разному. Одни называют принятый Верховной Радой законопроект «отменой крепостного права», другие – очередными уступками, лишь бы получить очередной транш от МВФ, третьи – политическим фарсом, не несущим в себе никакого экономического эффекта. Так или иначе, землю покупали, продавали и арендовали всегда, поэтому обойти это направление стороной, даже не рассмотрев, инвестор не имеет права. А раз так, то давайте рассмотрим.

Виды земельного инвестирования

Существует два основных способа инвестирования в землю – приобретение земельных участков под строительство и покупка сельскохозяйственных угодий. Если участок находится в черте города, вблизи автомобильной магистрали или железной дороги, это делает его очень привлекательным для инвестирования. Ведь тенденция к урбанизации, уплотнению и перманентному увеличению численности населения в городах позволяет предполагать, что стоимость земли в городской черте будет расти. Приобретение участков в пригороде – также неплохое решение на долгосрочную в перспективу. В последнее время все больше людей жизни в суетливом и загазованном городе предпочитает жизнь в экологически чистом городке или поселке. Количество многоэтажек, жилых комплексов и коттеджей в небольших населенных пунктах, расположенных в 15-20 км от больших городов, с каждым годом увеличивается.

С сельскохозяйственными угодьями ситуация более сложная и запутанная, поэтому на сегодняшний день владеть с/х землей – это как иметь «чемодан без ручки». Такое положение дел связано с тем, что наложенные еще в 1996 году ограничения на покупку-продажу земельных участков в 2001-м переросли в мораторий на их отчуждение. И если в большинстве стран Запада владелец сельскохозяйственных земель является достаточно обеспеченным человеком, то у нас такой лакомый кусок, как пашня, постепенно превратился в малоликвидный товар. Однако опытные инвесторы умудряются даже в такой ситуации зарабатывать, но хочется верить, что с открытием рынка инвестирование в землю станет по-настоящему перспективным направлением. Все-таки Украина – это аграрная страна.

2

В чем суть моратория на землю?

В 2001 году был принят закон «О соглашениях по отчуждении земельных долей», согласно которому собственники земли не имеют права покупать, продавать или дарить свои наделы. Исключением являются передача земли по наследству и выкуп земельных паев государством. Мораторий должен был действовать на временной основе до разработки порядка системы реализации прав граждан и юридических лиц на покупку, продажу и владение землей. Однако ничто так не постоянно, как временное, особенно, когда речь идет об украинской политической, экономической и правовой системе, поэтому мораторий продлевался уже 10 раз.

Специалисты выделяют несколько основных причин, почему его никак не могут отменить:

  • опасения, что землю скупят иностранцы;
  • приход на рынок крупных транснациональных компаний, что может сильно повлиять на профиль украинского агропромышленного комплекса;
  • отсутствие механизма контроля и ответственности за нецелевое использование земли;
  • несовершенство кадастровой системы, которая бы включала в себя полный список сельскохозяйственных угодий;
  • отсутствие четкой схемы контроля перетекания земельных наделов из одних рук в другие;
  • постоянные разногласия среди политических сил относительно того, какой должна быть модель земельного рынка.
  • неопределенность с критериями назначения стоимости земли и стоимости аренды, что отпугивает потенциальных инвесторов.

Нетрудно заметить, что большинство проблем – результат бездеятельности власти, которая после провала земельной реформы 1991 года так и не удосужились навести порядок в этом сегменте. Отсутствие свободного рынка земли тормозит здоровую конкуренцию и рост сельскохозяйственной отрасли, а неэффективное государственное управление земельными ресурсами не позволяет развиваться фермерскому хозяйству. В результате Украина как аграрная страна теряет свою привлекательность на рынке.

3

Открытие свободного рынка земли: перспективы для инвестора

31 марта 2020 года Верховная Рада большинством голосов сняла мораторий на отчуждение сельскохозяйственных наделов. Коротко об основных положениях законопроекта:

  • С 1 июля 2021 года граждане страны, а также юридические лица, чьи предприятия зарегистрированы на территории Украины без участия или посредничества иностранцев, смогут покупать землю.
  • До 1 января 2024 года право на приобретение земли будут иметь только физлица, а лимит земельных долей в одних руках не должен превышать 100 гектар.
  • Арендаторы, работающие на земле с 2010 года и ранее, имеют право выкупить ее с рассрочкой в течение 10 лет по нормативной цене и без участия в торгах.
  • Иностранцы и зарубежные компании не могут быть собственниками украинской земли до проведения по этому вопросу национального референдума.
  • Нельзя продавать земельные участки, которые являются собственностью государства или коммунальных организаций, а также землю, находящуюся ближе 50 км от госграницы.
  • До 2030 года включительно цена на землю не будет опускаться ниже нормативной, а покупать ее можно только по безналичному расчету.

Что это дает украинским инвесторам? Прежде всего – рост цен на сельскохозяйственную землю. Ориентировочная стоимость земельных наделов на черном рынке в настоящее время составляет от $1300 до $2000. Ожидается, что в ближайший год после снятия моратория она поднимется до $2000-$3500, а согласно прогнозам Всемирного банка, может повыситься до $3000—3500 за гектар. Если же по результатам референдума право приобретать землю получат иностранцы, ее стоимость возрастет еще больше.

Другой положительный момент в открытии рынка земли – это снижение коррупционной составляющей и рисков попасть на мошенников. Кроме того, инвестору не придется изучать схемы обхода моратория, которые на сегодняшний день являются неотъемлемой составляющей функционирования земельной сферы. Все-таки куда лучше работать в правовом поле, чем под страхом наказания за нарушение закона. Что касается застройщиков, то у них появится выбор – приобретать или арендовать землю (сейчас они могут только арендовать, а арендованные участки ставятся на баланс населенного пункта), что позволит не зависеть от местных властей и строить быстрее. Земля под застройку поднимется в цене, а рынок инвестирования в недвижимость станет еще более перспективным.

4

От перспектив к реалиям

Так исторически сложилось, что в Украине многие перспективные начинания умирают, и земельная реформа в различных ее интерпретациях – тому яркое подтверждение. Очень не хочется, чтобы и на этот раз мы потерпели фиаско, поэтому важно понимать, что декларирование целей (а именно так на данном этапе следует рассматривать открытие свободного рынка земли) – еще не путь к их достижению.

Впереди кропотливая работа, которая подразумевает полное реформирование земельной системы. В противном случае максимум, на что можно рассчитывать – это получение транша от МВФ, который на фоне пандемии коронавируса конечно имеет значение, однако не решает стратегических задач. Другими словами, если Законопроект № 2178−10 не подкрепится реальными действиями, он не будет нести никакой пользы ни для владельцев земельных паев, ни для покупателей, ни для арендаторов. Инвестиции в землю при таких условиях в лучшем случае останутся на том же уровне, в худшем (а на фоне экономического кризиса этот вариант более чем реален) – существенно сократятся.

5

Тише едешь – дальше будешь

Как в этом случае поступить потенциальному инвестору? Внимательно следить за развитием событий и не торопиться. Желательно уже сейчас предусмотреть средства на расширение инвестиционного портфеля, и, если все сложится, они вам через год-два понадобятся на покупку земельных активов. Если все пойдет как обычно, вы сможете вложить деньги в более перспективные проекты, так что ничего не потеряете. Отечественный рынок земли очень специфичен и имеет множество нюансов, поэтому прежде, чем принимать какие-либо инвестиционные решения, следует его досконально изучить. Благо время для этого будет, ибо земельная реформа – процесс достаточно долгий. Будем надеяться, что в 2021-м, когда закон вступит силу, ситуация для инвестора станет более-менее понятной. А чтобы, лучше ориентироваться вопросах управления личными финансами, записывайтесь на бесплатную консультацию, на которой вы получите ценные рекомендации от профессионалов «Все Pro Гроші» и узнаете, как заставить деньги работать на себя, в том числе и в условиях экономического кризиса.

Поделиться в соц. сетях

Опубликовать в Google Buzz
Опубликовать в Google Plus
Опубликовать в LiveJournal
Опубликовать в Мой Мир
Опубликовать в Одноклассники

Получите доступ Бесплатно к видео курсу сейчас и узнайте:

-Тайные законы денег, которыми пользуются миллионеры;
-Как получать 30-40% годовых с гарантиями как у банка;
-Как сохранить и приумножить деньги в условиях кризиса.

Есть что сказать? Не держите в себе: прокомментируйте:

Комментарии Facebook

Читайте также

  • index_inflacii

    «Хорошая» и «плохая» инфляция. Как защитить деньги от обесценивания

    Принято считать, что инфляция – это зло, причем зло абсолютное. А как иначе, если «нажитые непосильным трудом» сбережения обесцениваются и превращаются в никому ненужные бумажки. Однако мало кто задумывается, что на самом деле инфляция является индикатором...

    Поделиться в соц. сетях

    Опубликовать в Google Buzz
    Опубликовать в Google Plus
    Опубликовать в LiveJournal
    Опубликовать в Мой Мир
    Опубликовать в Одноклассники

  • 5 вызовов для нового главы НБУ

    5 вызовов для нового главы НБУ

    16 июля 2020 года Национальный банк Украины получил нового руководителя. Им стал Кирилл Евгеньевич Шевченко, последним местом работы которого был «Укргазбанк» с государственной долей в капитале почти 95%. До этого – с 2012 по 2014-й год...

    Поделиться в соц. сетях

    Опубликовать в Google Buzz
    Опубликовать в Google Plus
    Опубликовать в LiveJournal
    Опубликовать в Мой Мир
    Опубликовать в Одноклассники

Отправить ответ

  Subscribe  
Notify of