Інвестування в землю. А чи є сенс?

Инвестиции-в-землю

Інвестування в землю. А чи є сенс?

Share to Google Buzz
Share to Google Plus
Share to LiveJournal
Share to MyWorld
Share to Odnoklassniki
Комментариев нет 1,078 просмотров

В той час як в розвинених країнах «ринок землі» успішно працює і приносить хороші дивіденди як інвесторам, так і орендарям, в Україні він ось уже 20 років все «зароджується». Таке тривале «тупцювання на місці», помножене на політичну та корупційну складові, призвело до неоднозначного сприйняття цього виду інвестування. Крім того, земля є активом, який в залежності від місця розташування, геологічних особливостей і цільового призначення оцінюється по-різному, а оціночні критерії непосвяченій людині можуть здатися досить «розпливчастими».

Відкриття «Ринку землі» трактується експертами по-різному. Одні називають прийнятий Верховною Радою законопроект «скасуванням кріпосного права», інші – черговими поступками, аби отримати черговий транш від МВФ, треті – політичним фарсом, що не несе в собі ніякого економічного ефекту. Так чи інакше, землю купували, продавали й орендували завжди, тому обійти цей напрямок стороною, навіть не розглянувши, інвестор не має права. А коли так, давайте розглянемо.

Види земельної інвестування

Існує два основних способи інвестування в землю – придбання земельних ділянок під будівництво та покупка сільськогосподарських угідь. Якщо ділянка знаходиться в межах міста, поблизу автомобільної магістралі або залізниці, це робить її дуже привабливою для інвестування. Адже тенденція до урбанізації, ущільнення і перманентного збільшення чисельності населення в містах дозволяє припускати, що вартість землі в межах міста буде зростати. Придбання ділянок в передмісті – також непогане рішення на довгострокову в перспективу. Останнім часом все більше людей життю в метушливому та загазованому місті віддає перевагу життю в екологічно чистому містечку або селищі. Кількість багатоповерхівок, житлових комплексів та котеджів в невеликих населених пунктах, розташованих в 15-20 км від великих міст, з кожним роком збільшується.

З сільськогосподарськими угіддями ситуація більш складна й заплутана, тому на сьогоднішній день володіти с/г землею – це як мати «чемодан без ручки». Такий стан справ пов'язаний з тим, що накладені ще в 1996 році обмеження на купівлю-продаж земельних ділянок в 2001-му переросли в мораторій на їх відчуження. І якщо в більшості країн Заходу власник сільськогосподарських земель є досить забезпеченою людиною, то в нас такий ласий шматок, як рілля, поступово перетворився в малоліквідний товар. Проте досвідчені інвестори примудряються навіть в такій ситуації заробляти, але хочеться вірити, що з відкриттям ринку інвестування в землю стане по-справжньому перспективним напрямком. Все ж таки Україна – це аграрна країна.

2

В чому суть мораторію на землю?

В 2001 році було прийнято закон «Про угоди по відчуженню земельних часток», згідно з яким власники землі не мають права купувати, продавати або дарувати свої наділи. Винятком є ​​передача землі у спадок та викуп земельних паїв державою. Мораторій мав діяти на тимчасовій основі до розробки порядку системи реалізації прав громадян та юридичних осіб на покупку, продаж і володіння землею. Однак ніщо так не постійно, як тимчасове, особливо, коли мова йде про українську політичну, економічну і правову систему, тому мораторій продовжували вже 10 разів.

Фахівці виділяють кілька основних причин, чому його ніяк не можуть скасувати:

  • побоювання, що землю скуплять іноземці;
  • прихід на ринок великих транснаціональних компаній, що може сильно вплинути на профіль українського агропромислового комплексу;
  • відсутність механізму контролю та відповідальності за нецільове використання землі;
  • недосконалість кадастрової системи, яка б включала в себе повний список сільськогосподарських угідь;
  • відсутність чіткої схеми контролю перетікання земельних наділів з одних рук в інші;
  • постійні суперечки серед політичних сил щодо того, якою має бути модель земельного ринку.
  • невизначеність з критеріями призначення вартості землі та вартості оренди, що відлякує потенційних інвесторів.

Неважко помітити, що більшість проблем – результат бездіяльності влади, яка після провалу земельної реформи 1991 роки досі не спромоглася навести порядок в цьому сегменті. Відсутність вільного ринку землі гальмує здорову конкуренцію й зростання сільськогосподарської галузі, а неефективне державне управління земельними ресурсами не дозволяє розвиватись фермерському господарству. В результаті Україна як аграрна країна втрачає свою привабливість на ринку.

3

Відкриття вільного ринку землі: перспективи для інвестора

31 березня 2020 року Верховна Рада більшістю голосів зняла мораторій на відчуження сільськогосподарських наділів. Коротко про основні положення законопроекту:

  • З 1 липня 2021 року громадяни країни, а також юридичні особи, чиї підприємства зареєстровані на території України без участі або посередництва іноземців, зможуть купувати землю.
  • До 1 січня 2024 року право на придбання землі матимуть тільки фізособи, а ліміт земельних часток в одних руках не повинен перевищувати 100 гектар.
  • Орендарі, які працюють на землі з 2010 року та раніше, мають право викупити її з розстрочкою протягом 10 років по нормативної ціні та без участі в торгах.
  • Іноземці та закордонні компанії не можуть бути власниками української землі до проведення з цього питання національного референдуму.
  • Не можна продавати земельні ділянки, які є власністю держави або комунальних організацій, а також землю, що знаходиться ближче 50 км від державного кордону.
  • До 2030 року включно ціна на землю не буде опускатися нижче нормативної, а купувати її можна тільки за безготівковим розрахунком.

Що це дає українськім інвесторам? Перш за все – зростання цін на сільськогосподарську землю. Орієнтовна вартість земельних наділів на чорному ринку наразі складає від $1300 до $2000. Очікується, що в найближчий рік після зняття мораторію вона підніметься до $2000- $3500, а згідно з прогнозами Світового банку, може підвищитися до $ 3000—3500 за гектар. Якщо ж за результатами референдуму право купувати землю отримають іноземці, її вартість зросте ще більше.

Інший позитивний момент у відкритті ринку землі – це зниження корупційної складової та ризиків потрапити на шахраїв. Крім того, інвестору не доведеться вивчати схеми обходу мораторію, які на наразі є невід'ємною складовою функціонування земельної сфери. Все-таки набагато краще працювати в правовому полі, ніж під страхом покарання за порушення закону. Що стосується забудовників, то у них з’явиться вибір – купувати чи орендувати землю (зараз вони можуть лише орендувати, а орендовані ділянки ставляться на баланс населеного пункту), що дозволить не залежати від місцевої влади й будувати швидше. Земля під забудову підніметься в ціні, а ринок інвестування в нерухомість стане ще більш перспективним.

4

Від перспектив до реалій

Так історично склалося, що в Україні багато перспективних започаткувань вмирають, і земельна реформа в різних її інтерпретаціях – яскраве цьому підтвердження. Дуже не хочеться, щоб цього і разу ми зазнали фіаско, тому важливо розуміти, що декларування цілей (а саме так на даному етапі слід розглядати відкриття вільного ринку землі) – ще не шлях до їх досягнення.

Попереду кропітка робота, яка включає в себе повне реформування земельної системи. Інакше максимум, на що можна розраховувати – це отримання траншу від МВФ, який на тлі пандемії коронавірусу звичайно має значення, однак не вирішує стратегічних завдань. Іншими словами, якщо Законопроект № 2178-10 не підкріпиться реальними діями, він не буде нести ніякої користі ні для власників земельних паїв, ні для покупців, ні для орендарів. Інвестиції в землю при таких умовах в кращому випадку залишаться на тому ж рівні, в гіршому (а на тлі економічної кризи цей варіант більш ніж реальний) – істотно скоротяться.

5

Тихіше їдеш далі будеш

Як в цьому випадку вчинити потенційному інвестору? Уважно стежити за розвитком подій та не поспішати. Бажано вже зараз передбачити кошти на розширення інвестиційного портфеля, і, якщо все складеться, вони вам через рік-два знадобляться на придбання земельних активів. Якщо ж все піде як зазвичай, ви зможете вкласти гроші в більш перспективні проекти, а значить нічого не втрачаєте. Вітчизняний ринок землі дуже специфічний і має безліч нюансів, тому перш, ніж приймати будь-які інвестиційні рішення, слід його досконально вивчити. Час для цього буде, тому що земельна реформа – процес досить довгий. Сподіваємось, що в 2021-му, коли закон набуде чинності, ситуація для інвестора стане більш-менш зрозумілою. А щоб, краще орієнтуватися питаннях управління особистими фінансами, записуйтеся на безкоштовну консультацію, на якій ви отримаєте цінні рекомендації від професіоналів «Все Pro Гроші» та дізнаєтеся, як змусити заощадження працювати на себе, в тому числі в умовах економічної кризи.

Поделиться в соц. сетях

Share to Google Buzz
Share to Google Plus
Share to LiveJournal
Share to MyWorld
Share to Odnoklassniki

Получите доступ Бесплатно к видео курсу сейчас и узнайте:

-Тайные законы денег, которыми пользуются миллионеры;
-Как получать 30-40% годовых с гарантиями как у банка;
-Как сохранить и приумножить деньги в условиях кризиса.

Есть что сказать? Не держите в себе: прокомментируйте:

Комментарии Facebook

Читайте также

  • Инвестиции в недвижимость

    Інвестиції в нерухомість

    З жовтня набув чинності закон, який кардинально змінює правила ринку нерухомості. Закон захищає права на об'єкти майбутнього нерухомого майна. Історій, що будівництво розпочато та не закінчено чи будівництво закінчено, але право власності оформити нерухомість не...

    Поделиться в соц. сетях

    Share to Google Buzz
    Share to Google Plus
    Share to LiveJournal
    Share to MyWorld
    Share to Odnoklassniki

  • 630309e12fb4f8.19773444

    Як придбати військові облігації через програму “Дія”

    16 вересня 2022 року Кабінет Міністрів України ухвалив постанову щодо продажу військових облігацій. Тепер усі громадяни України віком від 18 років можуть самостійно заповнювати заявку на придбання облігацій за допомогою «Дія», тим самим підтримувати українську...

    Поделиться в соц. сетях

    Share to Google Buzz
    Share to Google Plus
    Share to LiveJournal
    Share to MyWorld
    Share to Odnoklassniki

Отправить ответ

  Subscribe  
Notify of