В то время как в развитых странах «рынок земли» успешно работает и приносит хорошие дивиденды как инвесторам, так и арендаторам, в Украине он вот уже 20 лет все «зарождается». Столь длительное «топтание на месте», помноженное на политическую и коррупционную составляющие, привело к неоднозначному восприятию этого вида инвестирования. Кроме того, земля является активом, который в зависимости от месторасположения, геологических особенностей и целевого назначения оценивается по-разному, а оценочные критерии непосвященному человеку могут показаться достаточно «расплывчатыми».
Открытие «Рынка земли» трактуется экспертами по-разному. Одни называют принятый Верховной Радой законопроект «отменой крепостного права», другие – очередными уступками, лишь бы получить очередной транш от МВФ, третьи – политическим фарсом, не несущим в себе никакого экономического эффекта. Так или иначе, землю покупали, продавали и арендовали всегда, поэтому обойти это направление стороной, даже не рассмотрев, инвестор не имеет права. А раз так, то давайте рассмотрим.
Существует два основных способа инвестирования в землю – приобретение земельных участков под строительство и покупка сельскохозяйственных угодий. Если участок находится в черте города, вблизи автомобильной магистрали или железной дороги, это делает его очень привлекательным для инвестирования. Ведь тенденция к урбанизации, уплотнению и перманентному увеличению численности населения в городах позволяет предполагать, что стоимость земли в городской черте будет расти. Приобретение участков в пригороде – также неплохое решение на долгосрочную в перспективу. В последнее время все больше людей жизни в суетливом и загазованном городе предпочитает жизнь в экологически чистом городке или поселке. Количество многоэтажек, жилых комплексов и коттеджей в небольших населенных пунктах, расположенных в 15-20 км от больших городов, с каждым годом увеличивается.
С сельскохозяйственными угодьями ситуация более сложная и запутанная, поэтому на сегодняшний день владеть с/х землей – это как иметь «чемодан без ручки». Такое положение дел связано с тем, что наложенные еще в 1996 году ограничения на покупку-продажу земельных участков в 2001-м переросли в мораторий на их отчуждение. И если в большинстве стран Запада владелец сельскохозяйственных земель является достаточно обеспеченным человеком, то у нас такой лакомый кусок, как пашня, постепенно превратился в малоликвидный товар. Однако опытные инвесторы умудряются даже в такой ситуации зарабатывать, но хочется верить, что с открытием рынка инвестирование в землю станет по-настоящему перспективным направлением. Все-таки Украина – это аграрная страна.
В 2001 году был принят закон «О соглашениях по отчуждении земельных долей», согласно которому собственники земли не имеют права покупать, продавать или дарить свои наделы. Исключением являются передача земли по наследству и выкуп земельных паев государством. Мораторий должен был действовать на временной основе до разработки порядка системы реализации прав граждан и юридических лиц на покупку, продажу и владение землей. Однако ничто так не постоянно, как временное, особенно, когда речь идет об украинской политической, экономической и правовой системе, поэтому мораторий продлевался уже 10 раз.
Специалисты выделяют несколько основных причин, почему его никак не могут отменить:
Нетрудно заметить, что большинство проблем – результат бездеятельности власти, которая после провала земельной реформы 1991 года так и не удосужились навести порядок в этом сегменте. Отсутствие свободного рынка земли тормозит здоровую конкуренцию и рост сельскохозяйственной отрасли, а неэффективное государственное управление земельными ресурсами не позволяет развиваться фермерскому хозяйству. В результате Украина как аграрная страна теряет свою привлекательность на рынке.
31 марта 2020 года Верховная Рада большинством голосов сняла мораторий на отчуждение сельскохозяйственных наделов. Коротко об основных положениях законопроекта:
Что это дает украинским инвесторам? Прежде всего – рост цен на сельскохозяйственную землю. Ориентировочная стоимость земельных наделов на черном рынке в настоящее время составляет от $1300 до $2000. Ожидается, что в ближайший год после снятия моратория она поднимется до $2000-$3500, а согласно прогнозам Всемирного банка, может повыситься до $3000—3500 за гектар. Если же по результатам референдума право приобретать землю получат иностранцы, ее стоимость возрастет еще больше.
Другой положительный момент в открытии рынка земли – это снижение коррупционной составляющей и рисков попасть на мошенников. Кроме того, инвестору не придется изучать схемы обхода моратория, которые на сегодняшний день являются неотъемлемой составляющей функционирования земельной сферы. Все-таки куда лучше работать в правовом поле, чем под страхом наказания за нарушение закона. Что касается застройщиков, то у них появится выбор – приобретать или арендовать землю (сейчас они могут только арендовать, а арендованные участки ставятся на баланс населенного пункта), что позволит не зависеть от местных властей и строить быстрее. Земля под застройку поднимется в цене, а рынок инвестирования в недвижимость станет еще более перспективным.
Так исторически сложилось, что в Украине многие перспективные начинания умирают, и земельная реформа в различных ее интерпретациях – тому яркое подтверждение. Очень не хочется, чтобы и на этот раз мы потерпели фиаско, поэтому важно понимать, что декларирование целей (а именно так на данном этапе следует рассматривать открытие свободного рынка земли) – еще не путь к их достижению.
Впереди кропотливая работа, которая подразумевает полное реформирование земельной системы. В противном случае максимум, на что можно рассчитывать – это получение транша от МВФ, который на фоне пандемии коронавируса конечно имеет значение, однако не решает стратегических задач. Другими словами, если Законопроект № 2178−10 не подкрепится реальными действиями, он не будет нести никакой пользы ни для владельцев земельных паев, ни для покупателей, ни для арендаторов. Инвестиции в землю при таких условиях в лучшем случае останутся на том же уровне, в худшем (а на фоне экономического кризиса этот вариант более чем реален) – существенно сократятся.
Как в этом случае поступить потенциальному инвестору? Внимательно следить за развитием событий и не торопиться. Желательно уже сейчас предусмотреть средства на расширение инвестиционного портфеля, и, если все сложится, они вам через год-два понадобятся на покупку земельных активов. Если все пойдет как обычно, вы сможете вложить деньги в более перспективные проекты, так что ничего не потеряете. Отечественный рынок земли очень специфичен и имеет множество нюансов, поэтому прежде, чем принимать какие-либо инвестиционные решения, следует его досконально изучить. Благо время для этого будет, ибо земельная реформа – процесс достаточно долгий. Будем надеяться, что в 2021-м, когда закон вступит силу, ситуация для инвестора станет более-менее понятной. А чтобы, лучше ориентироваться вопросах управления личными финансами, записывайтесь на бесплатную консультацию, на которой вы получите ценные рекомендации от профессионалов «Все Pro Гроші» и узнаете, как заставить деньги работать на себя, в том числе и в условиях экономического кризиса.
-Тайные законы денег, которыми пользуются миллионеры;
-Как получать 30-40% годовых с гарантиями как у банка;
-Как сохранить и приумножить деньги в условиях кризиса.
С октября в силу вступил закон, который кардинально меняет правила рынка недвижимости. Закон защищает права на объекты будущего недвижимого имущества. Историй, что строительство начато и не закончено или строительство закончено, но право собственности оформить недвижимость нельзя, хозяевами...
16 сентября 2022 года Кабинет Министров Украины принял постановление касательно продажи военных облигаций. Теперь все граждане Украины, которые старше 18 лет, могут самостоятельно заполнять заявку на приобретение облигаций с помощью «Дія», тем самым поддерживать украинскую...
Пройдите регистрацию сейчас и получите в подарок видео курс. Если не понравится, можете отписаться в любое время
Есть что сказать? Не держите в себе: прокомментируйте: