Инвестиции в недвижимость

Комментариев нет 954 просмотров

С октября в силу вступил закон, который кардинально меняет правила рынка недвижимости. Закон защищает права на объекты будущего недвижимого имущества. Историй, что строительство начато и не закончено или строительство закончено, но право собственности оформить недвижимость нельзя, хозяевами квартиры являются несколько семей — сотни тысяч.

Закон особенно актуален в нынешнее время, когда тысячи украинцев из-за военных действий остались без жилья. Спрос на квартиры сейчас будет расти, поэтому данный закон поможет избежать мошеннических схем и действий.

Если вы намереваетесь купить первичную недвижимость или уже заключили договор и ждете окончания строительства, рекомендуем изучить вопрос подробнее, чтобы максимально овладеть новой информацией. Согласно закона, застройщик теперь будет иметь только формальные права на недвижимость, а покупатель будет полноценно владеть всеми правами на объект недвижимости. 

Закон распространяется на застройки, которые только начинают строительство, после октября 2022 года. А права собственности получено после вступления закона в силу. Если договор у вас был заключен ранее, к сожалению применять эти основания не получится. 

Какие проблемы были на пути у инвесторов до принятия закона

Главная проблема заключалась в том, что было невозможно зарегистрировать право собственности на недостроенную квартиру в Государственном реестре прав на недвижимое имущество, а значит объект не защищался государством. А значит вы не могли продать или подарить имущество, так как нотариус не смог бы увидеть ваше имущество в базе. Обращения в суд тоже не принесли бы результата, так как статуса имущества у вас нет, а незарегистрированное и не введенное имущество в эксплуатацию — это объект незавершенного строительства, и тождественных прав на него нет. Юридически, этих квартир еще не существует. На руках только бумаги за несуществующую квартиру и пользы от них тоже нет. 

Проблемной частью были так называемые предварительные договора, которые подразумевали под собой договоренность заключить договор купли — продажи в оговоренные сроки. Если с застройщиками основной договор так и не получалось заключить, то даже суд не приносил результата, в лучшем случае можно было потребовать возврат средств и то очень редко. Многие застройщики таким образом обманывали инвесторов — покупателей квартир. В итоге, ни средств, ни квартир.

Также возникали проблемы с договорами переуступки прав. Такие процедуры требуют нотариальных действий. По закону нотариусы должны проверять приобретена ли была квартира в браке или нет, и тогда исходя из этого оформлять сделку. Но были ситуации, когда нотариусы упускали этот момент и тогда возникали судебные споры по инициативе супругов. Всегда выясняйте такие нюансы до сделки. 

Изменения для покупателей квартир

Самое главное, что закон на стороне инвесторов и защищает их права. Он предусматривает новое понятие для нас, как будущий объект недвижимости, то есть  квартиру, которая будет построена в ближайшее время.Основные изменения следующие:

1. инвестор — владелец недвижимости, не зависимо от того на каком этапе строительства был заключен договор. В виде прямого договора о купле — продаже, деятельности в фонде финансирования или в виде корпоративных облигаций — договорная часть не имеет значения для получения полных прав владения.

Специальное право наступает после оплаты всей стоимости объекта, если другие нюансы не предусмотрены в договоре. До этого времени специальное право остается за застройщиком, но арест с первого платежа налагается на имя покупателя.

2. инвестор может продать свою недвижимость еще до этапа ввода в эксплуатацию, без дополнительного разрешения застройщика.

3. инвестор может расторгнуть договор купли — продажи, и возместить деньги если нарушены сроки сдачи более чем на 6 месяцев. Или если не соответствует документация проекта. Исключением являются форс-мажорные обстоятельства и если сроки сдвинулись по причине обжалований госорганами. Здание должно быть полностью подключено к инженерным сетям.

4. гарантийная доля застройки — это новое понятие, которое защищает права инвесторов от недостроя. То есть определенное количество квартир (какой процент Кабинет Министров еще не установил)  застройщик замораживает и может продать только после сдачи в эксплуатацию. Эти квартиры финансируются за счет строительной компании, и в случае, если объект становится проблемным и не достраивается, то предполагается что продажа этих квартир позволит достроить объект.

5. инвестор не должен вносить платежи по предварительным договорам. На практике, скорее всего застройщики откажутся от этой идеи — заключение предварительных договоров, ведь получать деньги запрещено, а значит смысла в них не будет.

6. соблюдается защита права наследования объекта недвижимости.

Открытость инвестиционного рынка

Заказчики теперь в обязательном порядке должны обнародовать в интернете всю документацию по строительству (все разрешительные документы, на земельный участок, договора) и каждый месяц выкладывать фото о проделанной работе. Перечень необходимой информации, которая должна быть обнародована, будет опубликована Кабинетом Министров Украины. 

Принцип открытости позволит покупателям выбирать надежных и более качественных  застройщиков, исходя из количества проданных квартир.

Рекомендации инвесторам

Несмотря на значительные улучшения прав инвесторов, применение всех норм потребует еще время. Поэтому покупателю всегда нужно быть инициатором, и самостоятельно выяснять:

• доводил ли застройщик строительство до конца;
• сколько домов сдано уже в эксплуатацию;
• отзывы реальных покупателей, на сайтах в интернете;
• имеются ли судебные дела по прошлым стройкам;
• ознакомиться с документацией;
• вычитывать проектную документацию;
• проконсультироваться с юристом. 

Украина сделала значительный шаг вперед , что касается защиты прав инвесторов. Время покажет, как будет работать закон и механизмы, и что будет требовать доработки. В любом случае, если вы инвестируете будьте осмотрительны при выборе объекта строительства. Всегда консультируйтесь со специалистами.