Інвестиції в нерухомість

Комментариев нет 512 просмотров

З жовтня набув чинності закон, який кардинально змінює правила ринку нерухомості. Закон захищає права на об'єкти майбутнього нерухомого майна. Історій, що будівництво розпочато та не закінчено чи будівництво закінчено, але право власності оформити нерухомість не можна, господарями квартири є кілька сімей – сотні тисяч.

Закон особливо актуальний сьогодні, коли тисячі українців через військові дії залишилися без житла. Попит на квартири зараз зростатиме, тому цей закон допоможе уникнути шахрайських схем та дій.

Якщо ви маєте намір купити первинну нерухомість або вже уклали договір і чекаєте на закінчення будівництва, рекомендуємо вивчити питання докладніше, щоб максимально опанувати нову інформацію. Відповідно до закону, забудовник тепер матиме лише формальні права на нерухомість, а покупець повноцінно матиме всі права на об'єкт нерухомості. 

Закон поширюється на забудови, які лише розпочинають будівництво, після жовтня 2022 року. А права власності отримано після набрання чинності законом. Якщо договір у вас був укладений раніше, на жаль, застосовувати ці підстави не вийде. 

Які проблеми були на шляху в інвесторів до ухвалення закону 

Головна проблема полягала в тому, що неможливо було зареєструвати право власності на недобудовану квартиру в Державному реєстрі прав на нерухоме майно, а значить об'єкт не захищається державою. Отже, ви не могли продати або подарувати майно, оскільки нотаріус не зміг би побачити ваше майно в базі. Звернення до суду теж не принесли б результату, оскільки статусу майна у вас немає, а незареєстроване та не введене майно в експлуатацію – це об'єкт незавершеного будівництва, і тотожних прав на нього немає. Юридично цих квартир ще не існує. На руках лише папери за неіснуючу квартиру та користі від них теж немає.

Проблемною частиною були звані попередні договори, які мали на увазі під собою домовленість укласти договір купівлі — продажу в обумовлені терміни. Якщо із забудовниками основний договір так і не виходило укласти, то навіть суд не приносив результату, у кращому випадку можна було вимагати повернення коштів і то дуже рідко. Багато забудовників таким чином обманювали інвесторів – покупців квартир. Зрештою, ні коштів, ні квартир. 

Також виникали проблеми з договорами переуступки прав. Такі процедури потребують нотаріальних дій. За законом нотаріуси повинні перевіряти, чи була придбана квартира в шлюбі, чи ні, і тоді виходячи з цього оформлювати угоду. Але були ситуації, коли нотаріуси упускали цей момент і тоді виникали судові суперечки з ініціативи подружжя. Завжди з'ясуйте такі нюанси до угоди. 

Зміни для покупців квартир 

Найголовніше, що зараз закон на боці інвесторів і захищає їхні права. Він передбачає нове поняття для нас як майбутній об'єкт нерухомості, тобто квартиру, яка буде побудована найближчим часом. Основні зміни наступні: 

1.інвестор — власник нерухомості, незалежно від того, на якому етапі будівництва було укладено договір. У вигляді прямого договору про купівлю — продаж, діяльності у фонді фінансування або у вигляді корпоративних облігацій — договірна частина не має значення для отримання повних прав володіння.

Спеціальне право настає після оплати всієї вартості об'єкта, якщо інші нюанси не передбачені договором. До цього часу спеціальне право залишається за забудовником, але арешт із першого платежу накладається на ім'я покупця. 

2. інвестор може продати свою нерухомість ще до етапу введення в експлуатацію без додаткового дозволу забудовника. 

3. інвестор може розірвати договір купівлі — продажу, та відшкодувати гроші якщо порушено терміни здачі більш ніж на 6 місяців. Або, якщо не відповідає документація проєкту. Винятком є ​​форс-мажорні обставини і якщо терміни зрушили через оскарження держорганами. Будівля має бути повністю підключена до інженерних мереж. 

4. гарантійна частка забудови – це нове поняття, яке захищає права інвесторів від недобудови. Тобто певну кількість квартир (який відсоток Кабінет Міністрів ще не встановив) забудовник заморожує та може продати лише після здачі в експлуатацію. Ці квартири фінансуються за рахунок будівельної компанії, і якщо об'єкт стає проблемним і не добудовується, то передбачається, що продаж цих квартир дозволить добудувати об'єкт. 

5. інвестор не повинен вносити платежі за попередніми договорами. На практиці, швидше за все, забудовники відмовляться від цієї ідеї — укладання попередніх договорів, адже отримувати гроші заборонено, а значить сенсу в них не буде. 

6. дотримується захист права наслідування об'єкта нерухомості.

Відкритість інвестиційного ринку 

Замовники тепер обов'язково мають оприлюднити в інтернеті всю документацію з будівництва (всі дозвільні документи, на земельну ділянку, договори) та щомісяця викладати фото про виконану роботу. Перелік необхідної інформації, яка має бути оприлюднена, буде опублікована Кабінетом Міністрів України. Принцип відкритості дозволить покупцям вибирати надійних та якісніших забудовників, виходячи з кількості проданих квартир. 

Рекомендації інвесторам

Попри значні покращення прав інвесторів, застосування всіх норм вимагатиме ще час. Тому покупцю завжди потрібно бути ініціатором і самостійно з'ясовувати: 

• чи доводив забудовник будівництво остаточно; 
• скільки будинків здано вже в експлуатацію; 
• відгуки реальних покупців, на сайтах в інтернеті; 
• чи є судові справи за попередніми будівлями; 
• ознайомитись із документацією; 
• вичитувати проєктну документацію; 
• проконсультуватися з юристом.

Україна зробила значний крок уперед, щодо захисту прав інвесторів. Час покаже, як працюватиме закон та механізми, і що вимагатиме доопрацювання. У будь-якому випадку, якщо ви інвестуєте, будьте обережні при виборі об'єкта будівництва. Завжди потрібно консультуватись зі спеціалістами.